Kako legalno početi iznajmljivati apartman u Hrvatskoj: rješenje, kategorizacija i porezi

Tko može biti iznajmljivač u domaćinstvu

Zakon o ugostiteljskoj djelatnosti definira iznajmljivača kao fizičku osobu — hrvatskog državljanina ili državljanina države članice EGP-a i Švicarske — koja je vlasnik smještajnog objekta ili ima pravo korištenja tog objekta.

Usluge se pružaju u ograničenom opsegu: u pravilu do 10 soba odnosno 20 kreveta, uz posebna pravila za kamp i robinzonski smještaj u domaćinstvu. Prijeđete li taj opseg, više niste iznajmljivač u domaćinstvu nego ugostitelj, s bitno drugačijim obvezama.

Prije bilo kojeg papira provjerite dvije stvari: ima li objekt uporabnu dozvolu ili je zakonito izgrađen prema propisima o gradnji, te dopuštaju li etažni odnosi i pravni status nekretnine ovu namjenu. To je najčešći razlog na kojem postupak zapne.

Korak 1: zahtjev za rješenje i kategorizacija

Zahtjev za izdavanje rješenja o odobrenju za pružanje ugostiteljskih usluga u domaćinstvu podnosi se nadležnom upravnom odjelu županije, odnosno Gradskom uredu Grada Zagreba, prema mjestu objekta. Zahtjev se u pravilu može predati i elektronički putem sustava e-Građani.

Uz zahtjev se prilaže dokaz o vlasništvu ili pravu korištenja, dokaz o zakonitosti objekta (uporabna dozvola ili odgovarajuća potvrda), preslika osobne iskaznice i dokaz o uplati pristojbi. Nakon zaprimanja provodi se očevid kojim se utvrđuje ispunjava li objekt minimalne uvjete i uvjete za kategoriju.

Rješenjem se određuje vrsta objekta (soba, apartman, studio apartman, kuća za odmor, kamp u domaćinstvu), broj smještajnih jedinica, broj kreveta i kategorija u zvjezdicama. Ti brojevi zatim putuju kroz cijeli sustav: u eVisitor, u obračun turističke pristojbe i u obračun paušalnog poreza.

Nakon rješenja obvezni ste istaknuti standardiziranu ploču s oznakom vrste i kategorije objekta te vidljivo istaknuti cijene usluga, s podacima o uvjetima boravka. Za goste morate voditi i evidenciju prometa te izdavati račune.

Svaka izmjena kapaciteta — dodani krevet, nova jedinica, promjena vrste objekta — traži izmjenu rješenja prije nego što se odrazi na prijave i obračune.

Korak 2: porezni dio — paušal po krevetu

Nakon što dobijete rješenje, u roku od osam dana prijavljujete se u Registar poreznih obveznika kod nadležne ispostave Porezne uprave. Većina privatnih iznajmljivača oporezuje se paušalno: porez se ne plaća na stvarno ostvareni prihod, nego po krevetu odnosno smještajnoj jedinici u kampu.

Visinu paušalnog iznosa po krevetu propisuje jedinica lokalne samouprave svojom odlukom, unutar raspona koji određuje Zakon o porezu na dohodak. Nakon izmjena koje su na snazi od 2025. godine, taj se raspon kreće od 20,00 do 300,00 EUR po krevetu godišnje, ovisno o odluci općine ili grada. Ako lokalna odluka nije donesena, primjenjuje se zakonom propisani zadani iznos.

Utvrđeni godišnji porez plaća se tromjesečno, a do 15. siječnja za prethodnu godinu podnosi se izvješće o paušalnom dohotku (obrazac PO-SD). Uz porez dolazi i prirez odnosno primjena lokalnih poreznih stopa, ovisno o mjestu prebivališta.

Ako iznajmljujete stan koji nije u sustavu ugostiteljstva u domaćinstvu, ili prelazite propisani opseg, porezni tretman je drugačiji — u tom slučaju je razgovor s knjigovođom prije prve rezervacije jeftiniji od naknadnog ispravljanja.

PDV, Booking i Airbnb: dio koji iznenadi većinu

Prag za obvezni ulazak u sustav PDV-a u Hrvatskoj iznosi 60.000 EUR godišnjeg prometa. Velika većina malih iznajmljivača taj prag ne prelazi i ostaje izvan sustava PDV-a za svoje usluge smještaja.

Postoji, međutim, obveza koja vrijedi i za male iznajmljivače: kada primate uslugu od poreznog obveznika iz druge države članice — a provizija Booking.com-a ili Airbnba upravo je to — potrebno je zatražiti PDV identifikacijski broj i na primljenu uslugu obračunati hrvatski PDV po mehanizmu prijenosa porezne obveze.

To ne znači da ulazite u puni sustav PDV-a niti da na svoje noćenje zaračunavate PDV; riječ je o posebnoj prijavi za primljene usluge iz inozemstva. Kako se ovaj dio u praksi najčešće pogrešno postavlja, uskladite ga s knjigovođom prije prve isplate s platforme.

Ovaj vodič je informativan i ne zamjenjuje poreznu ili pravnu uslugu. Za svoju konkretnu situaciju provjerite podatke kod Porezne uprave ili knjigovođe.

Nova EU pravila za kratkoročni najam

Uredba (EU) 2024/1028 o prikupljanju i razmjeni podataka o uslugama kratkoročnog najma smještaja primjenjuje se od 20. svibnja 2026. Cilj je jedinstven okvir: države članice uspostavljaju registraciju objekata i dodjeljuju registracijski broj, a platforme za kratkoročni najam moraju prikupljati i redovito prenositi podatke o objavljenim smještajima nadležnim tijelima.

Za iznajmljivače to znači da će oglas na platformi u dogledno vrijeme morati sadržavati registracijski broj objekta i da će podaci o oglasima biti usporedivi s podacima nadležnih tijela. Nacionalna provedba se u Hrvatskoj usklađuje s postojećim sustavima, pa pratite obavijesti Ministarstva turizma i sporta i svoje turističke zajednice.

Najbolja priprema je uredna evidencija: točan broj kreveta, ispravni podaci o objektu i uredno vođene prijave u eVisitoru. Tko to već ima, prilagodba je administrativna sitnica.

Prva sezona: što napraviti prije prvog gosta

Nakon papira dolazi operativa. Redoslijed koji se u praksi pokazao najbezbolnijim izgleda ovako:

• Preuzmite eVisitor pristupne podatke u lokalnoj turističkoj zajednici i provjerite jesu li kapaciteti u sustavu točni.
• Postavite cjenik po sezonama i pravila boravka (minimalni broj noćenja, dolazak i odlazak, boravišna pristojba, polog).
• Istaknite standardiziranu ploču i cijene te pripremite izdavanje računa i evidenciju prometa.
• Odredite jedno mjesto na kojem vodite sve rezervacije — kalendar koji vidite s mobitela, ne bilježnica u ladici.
• Uskladite kalendare kanala (Booking, Airbnb, izravne rezervacije) kako biste izbjegli dvostruku rezervaciju.
• Pripremite obrazac za podatke gostiju kako prijava u eVisitor ne bi ovisila o pamćenju u trenutku dolaska.

Kako MojPorat pomaže od prvog dana

MojPorat je napravljen za korak koji dolazi nakon papirologije: vođenje sezone. Objekt postavljate u nekoliko minuta — adresa, smještajne jedinice, broj kreveta — a cijene definirate po sezonskim rasponima, pa se iznos rezervacije računa sam.

Kalendar zauzeća pokazuje slobodne i zauzete dane po jedinici, upozorava na preklapanja i predlaže alternativnu jedinicu kada je odabrana zauzeta. Rezervacije s Bookinga i Airbnba možete povezati kalendarom, a izravne rezervacije primati preko vlastite stranice za rezervacije ili widgeta ugrađenog u svoju web stranicu.

Podaci gostiju prikupljaju se putem sigurnog linka i pripremaju za eVisitor, a Financije prate prihode, troškove i turističku pristojbu kroz sezonu — sve na hrvatskom, engleskom i njemačkom.