Ferienwohnung in Kroatien legal vermieten: Bescheid, Kategorisierung und Steuern
Vermieten in Kroatien ist keine Improvisation: Sie brauchen einen Bescheid über die Genehmigung gastgewerblicher Leistungen im Haushalt, eine Kategorisierung des Objekts, die Steueranmeldung und einen eVisitor-Zugang. Dieser Leitfaden führt durch den gesamten Weg — von der Frage, ob das Objekt überhaupt geeignet ist, bis zur ersten Saison und den jährlich wiederkehrenden Pflichten.
Kurz gefasst
- Vermieter im Haushalt ist eine natürliche Person — kroatischer oder EWR-Staatsangehöriger — als Eigentümer oder Nutzungsberechtigter.
- Den Bescheid erlässt die zuständige Verwaltungsabteilung der Gespanschaft (bzw. der Stadt Zagreb) nach einer Besichtigung; er legt auch die Kategorie fest.
- Nach dem Bescheid folgt binnen acht Tagen die Anmeldung im Steuerregister sowie der eVisitor-Zugang beim örtlichen Tourismusverband.
- Die Pauschalsteuer wird pro Bett gezahlt; die Höhe legt die Gemeinde innerhalb des gesetzlichen Rahmens fest, vierteljährliche Zahlung, Jahresmeldung PO-SD.
- Die Umsatzsteuergrenze liegt bei 60.000 EUR Umsatz, für Booking- und Airbnb-Provisionen brauchen Sie jedoch schon vorher eine USt-Identifikationsnummer.
Wer Vermieter im Haushalt sein darf
Gastgewerbliche Leistungen im Haushalt erbringt eine natürliche Person — Staatsangehörige Kroatiens oder eines EWR-Staates — die Eigentümer ist oder ein Nutzungsrecht hat. Die Tätigkeit läuft nicht über eine Gesellschaft; genau deshalb steht das vereinfachte Pauschalregime offen.
Für das Haushaltsregime gelten Kapazitätsgrenzen; wer sie überschreitet, muss in eine gewerbliche Form (obrt oder Gesellschaft) mit voller Buchführung wechseln. Wer mehr als eine Handvoll Einheiten plant, sollte die aktuellen Grenzen vorher prüfen.
Das Objekt muss die Mindestbedingungen und die Bedingungen der beantragten Kategorie erfüllen: Wasser, Strom, Sanitäranlagen, Raumgrößen, Belüftung, Heizung und Brandschutz.
Bescheid und Kategorisierung
Der Antrag geht an die Verwaltungsabteilung für Tourismus Ihrer Gespanschaft (in Zagreb an das zuständige Stadtamt). Beizulegen sind Eigentums- oder Nutzungsnachweis, Objektunterlagen und Gebührennachweise.
Es folgt eine Besichtigung. Der Bescheid nennt die Objektart (Apartment, Zimmer, Studio, Ferienhaus, Camping im Haushalt), die Zahl der Einheiten und die Bettenzahl — dieselbe Bettenzahl, die später Tourismusabgabe und Pauschalsteuer bestimmt.
Nach dem Bescheid müssen Sie die standardisierte Tafel mit der Kategorie anbringen sowie Preisliste und Hausordnung in jeder Einheit sichtbar aushängen.
Bewahren Sie einen Scan des Bescheids auf. Betten- und Einheitenzahl brauchen Sie immer wieder — in eVisitor, beim Tourismusverband und in Steuermeldungen.
Steueranmeldung und Pauschalregime
Binnen acht Tagen nach dem Bescheid melden Sie sich im Steuerregister beim örtlichen Finanzamt an. Vermieter im Haushalt werden in der Regel pauschal besteuert: Die Jahressteuer wird pro Bett berechnet, den Betrag pro Bett legt die Gemeinde innerhalb des gesetzlichen Rahmens fest, gegebenenfalls erhöht um den lokalen Zuschlag.
Die Steuer wird vierteljährlich gezahlt. Bis Ende Januar reichen Sie die Jahresmeldung PO-SD über die realisierten Übernachtungen des Vorjahres ein; auf dieser Grundlage ergeht auch der nächste Bescheid.
Da die Steuer pro Bett und nicht pro Übernachtung anfällt, sinkt sie in einer schwachen Saison nicht. Planen Sie sie wie Versicherung oder Abgabenpauschale als Fixkosten der Saison.
Umsatzsteuer und warum Provisionen zählen
Die kroatische Registrierungsschwelle für die Umsatzsteuer liegt bei 60.000 EUR Umsatz im Kalenderjahr. Darunter verrechnet ein Vermieter im Haushalt keine Umsatzsteuer auf die Unterkunft.
Es gibt jedoch eine Regel, die neue Vermieter überrascht: Die Provision von Booking.com oder Airbnb ist eine Dienstleistung aus einem anderen EU-Mitgliedstaat. Dafür brauchen Sie eine kroatische USt-Identifikationsnummer und müssen die Umsatzsteuer auf diese Provision selbst berechnen und melden — auch unterhalb der 60.000-EUR-Schwelle.
Lassen Sie das von der Buchhaltung vor der ersten Auszahlung einrichten, nicht danach. Nachträgliche Meldungen sind der häufigste vermeidbare Kostenpunkt der ersten Saison.
eVisitor und die erste Saison
Der örtliche Tourismusverband eröffnet den eVisitor-Zugang, sobald das Objekt registriert ist. Ab dann wird jeder Gast binnen 24 Stunden nach Ankunft gemeldet und binnen 24 Stunden nach Abreise abgemeldet.
Die Tourismusabgabe im Haushalt ist eine Jahrespauschale pro Bett, zahlbar bis 31. Juli oder in drei Raten (31. 7., 31. 8., 30. 9.), mit Zahlscheinen aus eVisitor. Der Mitgliedsbeitrag ist davon getrennt und wird auf dem TZ-Formular gemeldet.
Die wiederkehrenden Jahrespflichten in einer Zeile: PO-SD bis Ende Januar, TZ-Meldung bis 15. Januar, vierteljährliche Pauschalsteuer, Tourismusabgabe bis 31. Juli und laufende eVisitor-Meldungen.
EU-Regeln für Kurzzeitvermietung
Die EU-Verordnung 2024/1028 über die Erhebung und den Austausch von Daten für Kurzzeitvermietungen vereinheitlicht Registrierungsnummern und den Datenaustausch zwischen Plattformen und Mitgliedstaaten.
Für Sie heißt das: Registrierungsnummer, Bettenzahl und Objektbeschreibung müssen im Bescheid, in eVisitor und in den Plattform-Inseraten übereinstimmen. Abweichungen sind genau das, was der Datenaustausch sichtbar macht.
Die erste Saison: was vor dem ersten Gast erledigt sein muss
Vor der ersten Anreise müssen drei Dinge am Objekt vorhanden sein: die standardisierte Tafel mit Art und Kategorie der Unterkunft, eine sichtbare Preisliste mit ausgewiesener Tourismusabgabe und eine Hausordnung, die der Gast lesen kann.
Dazu kommt der operative Teil: eine Inventarliste je Einheit, ein fester Reinigungs- und Wechselablauf zwischen Abreise und Anreise sowie ein einziger Ort für alle Reservierungen, damit dasselbe Datum nicht gleichzeitig über Booking, Airbnb und Direktanfragen verkauft wird.
In MojPorat ist dieser Ort das Reservierungsbuch: Saisonpreise werden je Aufenthalt berechnet, iCal-Feeds halten die Plattformkalender synchron, Gästedaten fließen in die eVisitor-Meldung, und die Saisonauswertung für die Buchhaltung enthält Einnahmen, Tourismusabgabe und Mitgliedsbeitrag bereits summiert.
Häufige Fragen
Was ist die Registrierungsnummer aus der neuen EU-Verordnung?
Eine eindeutige Kennung der Kurzzeitmiet-Einheit, die Plattformen nach der Verordnung (EU) 2024/1028 anzeigen und mit den Mitgliedstaaten austauschen müssen. In Kroatien knüpft sie an die auf Grundlage des Bescheids registrierten Daten an.
Muss ich Preise und eine Tafel aushängen?
Ja. Das Gesetz über die Gastgewerbetätigkeit verlangt die standardisierte Tafel mit Art und Kategorie der Unterkunft sowie eine sichtbare Preisliste mit ausgewiesener Tourismusabgabe.
Brauche ich eine Firma, um in Kroatien zu vermieten?
Nein. Vermieter im Haushalt ist eine natürliche Person mit entsprechendem Bescheid; eine gewerbliche Form ist erst oberhalb der Kapazitätsgrenzen nötig.
Wer erlässt den Bescheid?
Die Verwaltungsabteilung für Tourismus Ihrer Gespanschaft bzw. das zuständige Amt der Stadt Zagreb, nach einer Besichtigung des Objekts.
Wie wird die Pauschalsteuer berechnet?
Pro Bett, mit dem von Ihrer Gemeinde festgelegten Betrag innerhalb des gesetzlichen Rahmens, vierteljährlich gezahlt, mit PO-SD-Meldung bis Ende Januar.
Brauche ich eine USt-ID für Booking-Provisionen?
Ja. Die Provision einer EU-Plattform ist eine grenzüberschreitende Dienstleistung: Sie benötigen eine kroatische USt-Identifikationsnummer und müssen die Steuer selbst berechnen, auch unter 60.000 EUR.
Wann bekomme ich den eVisitor-Zugang?
Nach Registrierung des Objekts auf Grundlage des Bescheids, vom örtlichen Tourismusverband, der Benutzernamen und TAN-Daten ausgibt.
Quellen
- Gesetz über die Gastgewerbetätigkeit
- PSC — Gastgewerbliche Leistungen im Haushalt
- Steuerverwaltung — Vermietung an Touristen
- Verordnung (EU) 2024/1028 über Kurzzeitvermietungsdaten
- Gesetz über die Tourismusabgabe (NN 52/19, 32/20, 42/20)
Quellen zuletzt geprüft: 13. August 2026. Vorschriften und lokale Beschlüsse ändern sich im Jahresverlauf — prüfen Sie Ihre konkrete Situation beim zuständigen Tourismusverband, bei der Steuerverwaltung oder in der Buchhaltung.